Ипотека остаётся одним из популярных способов приобретения собственного жилья, особенно при отсутствии средств на полную оплату недвижимости. Согласно данным аналитиков компании ФинФакс.ру, средняя продолжительность ипотечных кредитов в России составляет 30 лет. Тем не менее, бывает, что жизненные обстоятельства заемщика меняются, и он принимает решение продать недвижимость до полного погашения кредита.
В этом материале расскажем о том, каким образом можно стать владельцем квартиры или дома, если они находятся в ипотеке, и какие потенциальные риски может нести покупатель в таких сделках.Возможно ли приобретение недвижимости с существующим обременением, и какова степень его безопасности? На рынке нередко можно встретить сделки, включающие продажу ипотечной недвижимости. Главной особенностью таких сделок является то, что продаваемая квартира или дом остаются в залоге у банка до момента полной выплаты ипотеки. Без соответствующего согласия банка, переоформление собственности на новое лицо будет невозможным, так как информация о залоге содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Покупателям стоит с особым вниманием относиться к проверке документов, касающихся объекта недвижимости, перед осуществлением сделки, а также следить за тем, чтобы банк одобрил продажу залогового имущества, или чтобы задолженность была погашена до сделки. Перед подготовкой к сделке следует удостовериться в наличии следующих документов:
выписка из ЕГРН;
официальные бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, такие как договор купли-продажи или договор дарения;
справка банка, указывающая размер задолженности по ипотеке и сведения о наличии других кредитных обязательств;
справка о всех зарегистрированных лицах в недвижимости.
В 2024 году был принят новый закон, предоставляющий заемщику возможность самостоятельно продать заложенное имущество с предварительным согласованием банка. Процедура подразумевает письменное или личное уведомление банка о желании продать имущество, после чего банк, в течение десяти дней, обязан дать ответ. При этом устанавливаются минимальная цена продажи, покрывающая остаток долга, и допустимые сроки продажи. Если фактическая цена продажи превышает минимальную, разница остаётся у заемщика.
Однако банк может отказать в разрешении на самостоятельную продажу, если существуют определенные основания, например, если в отношении заемщика осуществляется процедура внесудебного банкротства.
По мнению адвоката МКА RUBICON Алии Нарузбаевой, потенциальные риски для покупателя возникают, если продавец не получил согласие банка на продажу. Часто в подобных сделках заключается предварительный договор купли-продажи, в рамках которого покупатель вносит задаток, равный сумме задолженности по ипотеке, а продавец использует эти средства для погашения долга. После этого оформляется основной договор купли-продажи.
«Существует вероятность, что продавец не направит полученные деньги на погашение ипотеки или, после погашения задолженности, откажется от заключения основного договора. Также возможно, что у продавца имеются иные обязательства перед кредитором, владеющим залогом квартиры. Эти обязательства могут быть исполнены за счёт средств покупателя, что поступят на счет продавца, открытый у банка-залогодержателя. В итоге, обременение не удастся устранить, а банк откажется дать согласие на продажу, что приведет к потере покупателем своих средств», — поясняет Алия Нарузбаева.
Важно помнить, что Росреестр не сможет зарегистрировать сделку купли-продажи ипотечного жилья без наличия согласия банка. Это требование чётко прописано в статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как именно проходит процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке? В таких сделках обычно участвуют три основных стороны: банк-залогодержатель, продавец-заемщик и покупатель. В случае, если покупатель сам оформляет ипотеку на данное жильё, добавляется четвёртая сторона — банк, выдавший покупателю жилищный кредит. Существует несколько различных схем продажи ипотечной недвижимости, и каждая из них может быть реализована в зависимости от конкретных условий и согласий, достигнутых сторонами.
Заключение предварительного договора купли-продажи. Обсудив предварительно вышеупомянутые риски, можно перейти к заключению. Вначале покупатель и продавец подписывают предварительное соглашение, в котором четко прописывается, что покупатель вносит авансовую плату или задаток. Эти средства продавец направляет на частичное погашение задолженности. После этого заемщик обращается в банк, чтобы снять обременение с недвижимости, и стороны переходят к подписанию основного договора купли-продажи.
Досрочное погашение до оформления сделки. В такой ситуации продавец заранее вносит средства на свой счет для полного погашения ипотеки еще до самой сделки. Покупателю важно удостовериться в том, что обременение с недвижимости полностью снято. Для этого продавец обязан раз в очередной раз подтвердить отсутствие обременения с помощью свежей выписки из ЕГРН. Сделка проходит по стандартной схеме, поскольку недвижимость уже не заложена в банке.
Погашение ипотеки покупателем. По этому сценарию, после подписания соглашения, покупатель переводит деньги на счет, открытый специально в банке, где оформлена ипотека. Как пояснил адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро RSP Partners Дмитрий Салов, чаще всего используется аккредитивная форма финансовых расчетов. Этот способ предусматривает, что покупатель вносит нужные средства на специальный счет в банке с условием их перевода продавцу только в случае предоставления выписки из ЕГРН с подтверждением регистрации нового права собственности на имя покупателя. После зачисления средств на счет продавца, банк списывает их в счет погашения ипотечного кредита.
Перевод ипотечного долга на покупателя. Еще один способ покупки ипотечного жилья — это переоформление кредитного обязательства на покупателя. Теперь покупатель становится основным заемщиком, и он должен удовлетворять все установленные банком требования, такие как возрастные ограничения, размер ежемесячного дохода и другие. Дмитрий Салов отметил: «В процессе соглашения заменяется сторона заемщика — вместо продавца выступает покупатель. Это обычно оформляется либо через трехстороннее соглашение с банком относительно заменяющей стороны в кредитном договоре, либо, реже, через договор перевода долга между продавцом и покупателем, который требует отдельного согласия банка на перевод долга. Одновременно с этим продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры и подают документы для государственной регистрации». Преимущество здесь в том, что некоторые банки могут сохранить ранее установленную процентную ставку по ипотечному договору даже для нового заемщика. В условиях, когда рыночные ставки превышают 20% годовых, это становится особенно актуально и выгодно для покупателя.
Изменение предмета залога. Этот вариант подойдет, если покупатель может предложить банку в залог свою недвижимость вместо той, что продается. Банк понадобится время, чтобы оценить новый объект залога и вынести решение о возможности одобрения такой замены.
Как проверить продавца и недвижимость перед покупкой. Главная задача покупателя — минимизировать риск, что сделка может быть позже признана недействительной, как отметил адвокат Дмитрий Салов. «Основное правило проверки недвижимости — это ее первоначальный осмотр, — объяснил он. — В судебной практике бывают случаи аннулирования сделок из-за того, что в квартире впоследствии находились сторонние лица или обнаруживался труп прежнего хозяина, умершего до покупки».
После первичного осмотра можно переходить к детальной проверке документов. Основные рекомендации схожи как для ипотечной недвижимости, так и для объектов без обременений:
Получите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что продавец является собственником недвижимости.
Запросите у кредитора информацию о текущей задолженности по кредиту на момент заключения сделки и наличие иных кредитных обязательств.
Соберите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для проверки дееспособности продавца.
Проверьте действительность паспорта продавца на сайте МВД или через «Госуслуги».
Если у продавца есть супруг, и они не оформляли брачный договор, необходимо нотариальное согласие супруга на сделку. Также будет нелишним получить подтверждение дееспособности супруга.
Проверьте, нет ли долгов у семейства продавца и предыдущего владельца. Это нужно, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании банкротства. Запросите документы не только на владельца, но и на его близких.
Попросите справки об отсутствии коммунальных задолженностей, отчеты из бюро кредитных историй, проверьте данные на официальных сайтах судебных приставов, Федресурса, в картотеке арбитражных дел. На сайтах судов общей юрисдикции можете узнать, есть ли в отношении продавца судебные производства.
Если проводилась перепланировка, запросите экспликацию и план этажей, чтобы убедиться в её законности.
Как безопасно купить жилье с обременением
Узнайте у продавца причину продажи ипотечного жилья. При большой финансовой нагрузке стоит особенно тщательно проверить признаки банкротства у продавца.
Запросите документы по стандартному списку (справка о дееспособности, согласие супруга на сделку и т.д.), проверьте продавца по открытым базам судебных приставов и судов. Можно привлечь юриста для помощи.
Убедитесь, что продавец имеет согласие банка-залогодержателя на продажу жилья.
Покупка ипотечной квартиры или дома может быть выгоднее, чем приобретение жилья без обременения. Из-за хлопот, связанных с участием банка, такие объекты часто продаются с дисконтом. Однако сделка может задерживаться — право собственности перейдет только после снятия обременения банком.
Если готовы ждать и тщательно проверять продавца с недвижимостью, рассмотрите покупку ипотечной недвижимости.
Присмотритесь: лучшие дебетовые карты с милями в Чите
Оригинал: Ипотечные сделки становятся популярнее: как избежать рисков покупателя
Свежие комментарии